選ばれる理由
収益不動産に関する高い専門性と豊富な経験に裏打ちされた的確な対応
●賃料が支払われない！
●賃料が減額された！
●サブリース業者が解約に応じてくれない、法外な解約金を要求された！
このようなトラブルに対して、さまざまなオーナー、不動産業者，賃貸管理会社からの相談を受ける中で培われた豊富な経験をもとに，的確な対応が可能です。
収益不動産で賃料が入らなくなったときに、何を優先すべきか。
それはローンの返済の原資となる賃料を一刻も早く回収することですが、サブリース物件の場合は、優先すべきはサブリース業者からの回収ではなく、入居者からの直接回収です。
しかし、サブリース業者は入居者の情報を隠します。
このようなときにどう対応すべきか。
「賃料3ヶ月以上滞納しないと解除できない」などという教科書的な知識だけではどうしようもできません。
とりわけ、現在の、「将来の年金代わり」「生命保険代わり」などという名目でサラリーマンが購入する区分所有マンションのサブリースについては、以下のような特徴があります。
① 物件の販売時点で不正行為が横行している
物件の販売時点で収入資料の改竄、ふかし行為といった不正行為が横行しており、この不正行為を指摘すると、業者側から進んで残債以上での買い取りを提案してくることがあります。
しかし、この不正行為を見つける方法は、収益不動産に通じていなければ困難です。
業界で横行している不正行為について真正面から違法性を認める判決を獲得した実績があります。
② オーナーがおかしいことだということに気がついていない。
賃料不払いをしている業者を追い出すのに解約金や立退料は不要ですが、賃料を滞納している身分で立退料や解約金を要求する盗人猛々しい業者がいます。
一方的な賃料減額は法律上許されませんが、更新時期に合わせて一方的に賃料を減額してくる業者がいます。
サブリース業者は、オーナーとの賃貸借契約（マスターリース）に基づいて、入居者から賃料を得て中抜きすることが仕事なのですから、「解約して下さい」と言って、素直に解約に応じるわけがありません。
しかし、そういう対応をされると、そういうものかと思って、おかしいことに気がつかつかず何もしないオーナーが多いです。
しかし、当たり前ではありません。
サブリース業者は、低レベルな民法、借地借家法の知識でもってまことしやかにオーナーを欺いてきますので、少しでもおかしいと思ったら弁護士にご相談下さい。
③ 対応できる弁護士が少ない
平成15年の一連の最高裁判決によりサブリースに借地借家法が適用されることが確定したため、賃借人の保護という法律の制度趣旨により、サブリース業者が保護されることから、最初から勝ち目がないと考えている弁護士が多いです。
しかし、最高裁がサブリースに借地借家法の適用を認めたのは、賃料減額の事案であって、サブリース解除のための正当事由の判断を示した最高裁判例はいまだありません。
また、平成15年当時の賃料減額事案の当事者やサブリースの内容と、現在の普通のサラリーマンが将来の年金代わりなどという謳い文句で購入する区分所有マンションにおけるサブリースとでは問題状況がまったく違います。
このような中、私は、数多くのサブリース会社を相手に果敢にサブリースの解除・解約交渉を行ったり、サブリース業者を飛び越えて入居者と接触したりして、
●入居者からの賃料回収
●サブリース業者に物件を残債以上で買い取らせる
●無償～賃料6ヶ月分以内の立退料・解約金で解除
●サブリース解除を認める判決を獲得する
などの方法で
宅地建物取引業者、賃貸管理会社の顧問
サブリースが付いていることによって、物件の売却活動に支障を来している宅地建物取引業者からの相談と顧問の依頼が相次いでいます。
顧問にすることで、優先的対応や弁護士費用の減額の一般的な顧問のメリットのほか、収益不動産のトラブルに詳しく、解決実績がある弁護士ということで気軽にご紹介が可能で、顧客サービスの向上に繋がります。
顧問先の紹介の場合は、弁護士費用も適宜減額しますので、顧客のメリットもあります。
サブリースを解除することで、物件の売却額が上がりますので、それに伴い、不動産業者の仲介手数料や転売価格の向上も見込めます。
また賃貸管理もしている会社であれば新たに管理を引く継ぐことも想定されます。
数多くのサブリース業者と対応した経験をもとに、有益な対応策をアドバイスできます。
（宅地建物取引業者が顧問にするメリット）
●優先的対応・弁護士費用の減額
●顧客サービスの向上
●取り扱う物件価格の上昇、管理引き継ぎの可能性
●サブリース業者別の対応ノウハウの提供
弁護士だけが交渉から解決までを責任を持って対応できます
巷では「サブリース解除」を謳う業者が散見されます。
しかし、サブリースの解除や解約の交渉は、純然たる法律事件ですので、弁護士以外は扱うことができません。
実際、過去に、立ち退き交渉が弁護士法72条違反の非弁行為とされた事案もありますので、お気をつけください。
サブリースの解除の交渉から、入居者との直接契約という解決まで責任を持ってすべて対応できるのは弁護士だけです。
